총선 이후 부동산, 이렇게 움직입니다 (채상욱 채부심 대표)

 

총선 이후 부동산, 이렇게 움직입니다 (채상욱 채부심 대표)

1.부동산 부분, 총선 후 시장 전망과 인터내셔널 투자 세미나 안내.
   - 말레이시아 이민에 대한 투자 세미나 공지하며, 지역구의 총선 결과로 이민 생각 유도.
   - 부동산 시장은 총선 직후 약세로 전망되며, 부동산 유튜브 지속 호황 및 경쟁 상황 언급.
   - 부동산 대표와의 인터뷰에서 팀 지지로 인해 혼자가 아닌 감사 고백.
   - 부동산 시장은 총선 이후 하락장 예상하며, 40조 특내 보금 자리론 소진이 주요 요인으로 언급.

 

2.부동산 시장 전망과 대출 변화
   - 2020년 1~3월은 혼재된 장세로 판단하며, 4월부터는 약세장으로 예상.
   - 선거 전후로 시장 관망세 높아지며, 부동산 규제 완화 기대 높아짐.
   - 부동산 대출 변화로 3월은 마이너스 4조 9천억 나와 부동산 시장에 영향을 미침.
   - 은행 대출 역시 3월에 마이너스 변화를 보이며 보수적 전환.
   - 시장 좋아질 시 대출 늘리고, 시장 나빠질 시 보수적 대응 필요함.

3.️유동성 부족으로 실패한 주택 시장 정책
   - 2023년 주택 약세 시절, 모기지 프로그램으로 시장을 회복시키다 실패함.
   - 보수적 스탠스로 판단하면 현재 유동성이 부족하다 인식.
   - 윤석열 정부의 주택 규제 논란과 문재인 정부의 핀셋 규제 비교.
   - 17년 핀셋 규제 실패 후 22년 DSR 규제로 유니버설하게 시행되며 성공.

4.️️대통령 공약과 부동산 정책에 따른 시장 변화 분석
   - 민간 임대주택 관련 특별법 개정을 통해 임대 사업자를 부활시키고, 세제 규제 완화 등의 대통령 공약 진행 중.
   - 지속적인 공약 이행과 금융정책 변화로 시장에 적용되었으나, 대출 기반의 부동산 시장 부진.
   - 주택 수요 대출 모기지 차도 가격 하락을 초래하며, 민정 대출로의 전환 필요성, 부동산 시장 예측.
   - 최근 시장 변동성 증가로 보수적 관점에서 부동산 시장 안정성에 대한 우려 강조되고 있음.

5.은행 대출 움직임 변화에 대한 고찰
   - 3월 후반에 전국적인 금융동향을 인식하며 변화 감지.
   - 은행의 주택 도시 기금 대출 방식 변화로 총대출 추세 변화.
   - 은행을 통하지 않고 직접 대출하는 방식으로 변화가 나타난 것으로 추정.
   - 은행 대출 추세 변화로 전월과는 다른 움직임을 보임.

6.대출 금리와 경제 전망 1분기 대비 2분기 환경 변화
   - 주도보 자료로, 신생 화 대출이 40일 후 7조 원 수준으로 이니셜이었으나, 작년과는 파급력 차이가 있어 전체적인 파급력 감소 예상.
   - 한국은행 총재 발언으로 인하의 새로운 시그널이 있으나 미국의 여러 변수도 고려하여 대출금리 하락 예상.
   - 올해 1~3월에 금리는 작년과 비교해 3%대로 내려갔으며, 연준은 최대 7회 잠정적 금리인하를 통해 예상 확정.
   - 하지만 4월에 새로운 환경으로, 6개월 내에 금리 인하 가능성이 언급되었으나 1~3월과는 다른 환경에서의 대출금리 조정 예상.

7. 금융 부처의 대출 프로그램 평가 및 신생활론 적용
   - 주도보 대출과 주은공 대출에 대한 금융 부처의 차별적인 접근, 신생활론의 적용, 및 신생화 대출의 활용 상황을 설명.
   - 신생활론이 시행된 2월 이후 7조가 사용되었으며, 정책 모기지의 절반을 넘어선 상황.
   - 1분기 대출 환경은 시장 금리 상승으로 2분기에 비해 어려워질 것으로 전망되나 1분기는 좋은 조건을 제공했음.
   - 규제 완화 및 기대감이 강했던 1분기, 2월의 신생화 대출 증가 예상에 대한 상황 분석 제공.

8.정부의 부동산 정책과 공급 변화에 대한 전망
   - 부동산 정책은 현 정부의 스탠스와 유지될 것이라 예상.
   - 정책 변경은 상황 변화와 함께 이뤄진다는 견해 제시.
   - 부동산 시장에서의 규제 완화 정책 추진 가능성 저조하게 판단.
   - 아파트 공급량 증가와 분양 부족 문제로 주택가격의 등락 가능성에 대한 논의.

9.서울시 입주 물량 통계와 공급 감소의 영향
   - 작년 서울시 입주 예정은 33,000원이었으나 실제 13,000원 입주.
   - 서울시의 아파트 수가 180만 채 넘어서 작년 13,000원 입주는 시장에 큰 영향을 미치지 않음.
   - 서울에서 발생하는 전체 아파트 재고의 변화가 미세하고, 공급 감소로 주택가격이 크게 상승하는 것은 아님.
   - 경기도의 멸실로 인해 16~17년 서울에서 멸실이 11호로 15,000 5개소 발생, 이에 따라 아파트 재고 증감이 있었음.

10.서울 부동산 시장에 대한 전망 및 입주물량 감소
   - 작년 멸실 물 통계가 나오지 않았으며, 지난해 재건축 들어가기 어려워서 1천~2천 세대의 사례를 예상한다.
   - 입주 물량 데이터를 통해 3,000호 이상의 멸실이 있었을 경우 역대 최대의 입주가 있을 것이라 예측되었고, 공사기간이 길어져 4년 후에 영향을 줄 것으로 전망했다.
   - 올해는 준공 과정이 서서히 진행되기 때문에 전년도와 달리 입주 물량이 부족할 것으로 예상하며, 3분기에 수요와 공급에서 가격이 강세로 나타날 것으로 판단된다.
   - 다만 4분기부터 대출 감소 등으로 시장이 하락할 예정이지만, 3월부터 시장에서 변곡점이 만들어질 것으로 예측된다.

11.️주택시장 변동성과 관련된 요인에 대한 고찰
   - 가격상승시 공급량 증가, 가격하락시 공급 축소가 자연스러운 흐름이며, 공급의 변화가 주택 시장에 미치는 영향을 분석.
   - 금리 하락으로 대출 증가 등으로 2019년 이후 주택가격 상승세, 이로 인한 주택시장 변동성 증가, 특히 20~22년 주택 가격이 40% 이상 상승.
   - 그러나 15~17년 주택가격 상승과  물량부족의 영향으로 인하여, 공급의 영향을 고려해야 함.
   - 코로나 이전과 이후의 주택시장의 변동성과 고려해야 할 결정적인 요인을 논의하고, 공급 입주 물량의 변화가 가격에 미치는 영향에 대한 추정을 요구함.

12.부동산 시장의 가격 변동과 경제 영향
   - 부동산 시장에서는 공급 부족에 대한 불안은 과도하다는 생각이 있다.
   - 물가 안정은 부동산 시장에서 중요한 요소로, 물가의 안정 여부는 경제 활동을 예측하는데 영향을 미친다.
   - 주택 가격의 급등이나 급감은 가계에 영향을 끼치며, 안정적인 상황이 중요하다.
   - 부동산 시장에서의 안정은 매매 및 전세 시장 모두에 영향을 미치며, 스트레스를 줄일 수 있다.

13.부동산 투자전략과 공급 영향
   - 부동산 시장이 안정적일 때, 사고 팔기는 자유롭지만 시장 변동성에 영향을 받음.
   - 가격 예측으로 불안한 시장을 파악하며, 트레이딩으로 에너지를 낭비하며 불행한 결과.
   - 부동산 투자에서 공급은 중요한 변수가 아닌 결과로 여겨지며, 장기적으로는 오히려 가격 상승에 긍정적으로 작용할 수 있음.
   - 따라서 공급은 주로 임차료와 짧은 기간에 영향을 줄 뿐, 장기적으로는 별 영향 없이, 오히려 플러스 요인으로 작용함.

14.부동산 시장에서의 공급과 가격의 변동성 해석
   - 단기적으로 *매매가와 전세가*의 변동이 전세가격에 영향을 준다.
   - 공급이 부족하면 전세가 상승하며, 공급 증가시 전세가 하락한다.
   - 부동산 시장에서 가격 상승시 경기 호황으로 인해 공급이 증가하는 경향이 있고, 반대로 가격 하락시 새로운 건물 건축이 감소하면서 공급이 축소되는 경향이 있다.
   - 공급은 가격에 후행 대응하는 경향이 있으며, 공급량이 가격을 움직이지 않고 오히려 가격에 따라 후행한다는 주장이 있다.

15.부동산 시장의 전세와 매매 관련 이론적 고찰
   - 2008년부터 2016년까지 전세가 두 배 상승했지만 매매가는 그대로였다.
   - 당시 부동산 시장에서 가설을 검증하고, 가격 결정 변수는 복잡하다는 인식.
   - 현재 상황에서 전세 상승과 매매 부진, 차이를 고찰하며 공사비 증가로 미래 비용 고려.
   - 전세도 집의 본질적인 가치를 대변하며 성장률과 임차료 인상 가능성 연관.

16.주택시장의 전세가격과 투자 간 상호작용
   - 입주량이 많으면 전세가격 하락. 입주량 적으면 전세가격 상승.
   - 전세가격 상승 시 투자 수요 증가. 주택값 상승으로 투자 수요 확대.
   - 전세가격과 매매가격은 장기적으로 상관관계. 전세가격 변동은 레버리지 효과.
   - 주택 가치는 미래 스토리와 현재 가격으로 결정. 미래 불확실성에 따라 전세가격 조정.

17.부동산 시장에 대한 긍정적 전망과 변수들에 대한 탐구
   - 부동산 시장을 긍정적으로 전망하는 중요한 변수는 부동산 시장에 대한 긍정적인 뷰이다.
   - 가격 결정 변수와 밸류에이션 방식의 복잡성으로 미래를 과학적으로 설명하는 것이 중요하다.
   - 부동산 시장은 수요, 공급, 대출 등 다양한 변수에 영향을 받으며 귀무가설의 확인이 중요하다.
   - 미래 전망은 대출 동향에서 얻을 수 있으며, 그것이 부동산 시장의 전체적 변화를 이해하는 데 중요하다.

18.집 구매 결정에 대한 회고와 미국 특파원의 일화
   - 안 대표님은 집 구매 여부를 고려하다가 미국 특파원을 떠났다.
   - 당시 집주인의 강요에도 불구하고 집 구매를 꺼렸던 결정의 배경은 가격 변동과 속을 것이라는 우려에서 비롯되었다.
   - 또한, 집값 상승 예상을 믿지 않고 집을 팔았으며, 시대적 분위기와 집값 전망에 대한 대화를 통해 시선을 바라보았다.
   - 대표님은 건축 및 이과 분야에 대한 관심을 보이며, 집 구매 관련 짧은 질문에 응했다.

19.부동산 시장 동향과 미래 전망
   - 대출은 심리를 반영하는 중요한 요소이며, 사람들의 결정을 영향을 미친다.
   - 주택가격은 공급에 따라 심리적 영향을 받으며, 미래 공급 가능성이 중요한 변수이다.
   - 부동산 시장은 불확실성이 증가하고, 주택 가격 상승에 대한 우려가 있다.
   - 대출 가게는 후행적 지표를 제공하며, 현재 시장의 둔화가 예상되고 있다.
   - 주택 시장은 소득 상승과 관련하여 더 많은 불확실성을 안고 있다.

20.️미래 전망이 부정적으로 나타나고 있는 중
   - 미래 전망이 전보다 더 부정적인 방향으로 나아가고 있으며 시장은 좀 더 하락할 것으로 예상된다.
   - 세부사항을 주시하며 구독자들에게 일일이 설명하고 계속 공유하는 중
   - 긴장하지 않고 가겠다고 하며 이해가 좀 어려울 것 같지만 부동산 가격은 급격한 구매를 권유하지 않는다.
   - 다소 이해가 어려울 수 있지만 조금 더 관찰해봐야 한다는 것을 강조하며 최상욱 대표로부터 감사를 표한다.